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住宅ローンを組みたいけど、どのような項目で審査されるの?

 不動産を購入する際に、気になるには住宅ローンの審査ですよね!

今回は住宅ローンの審査について、お話します。



1、住宅ローンの借入可能額・返済負担率

2、住宅ローンの審査基準

3、住宅ローン審査時の注意点

4、住宅ローン 落ちる原因で考えられること

5、住宅ローンを通すために知っておきたいこと


1、住宅ローンの借入可能額

 住宅ローンでいくら借りられるの?

よくご相談を受ける内容となります。


年収の何倍?

2019年現在では金利も安いため、単純計算で年収の約7~8倍程度

金融機関によっては年収の10倍ほどまで借り入れが可能です。

これは返済比率から逆算したものとなりますので、詳しくは担当の不動産会社などにご確認ください。


返済比率

返済比率(返済負担率)とは、「年収に占める年間返済額の割合」のこと。住宅ローンの審査で金融機関がチェックするポイントの一つだ。返済比率(返済負担率)が基準を超えると返済負担が重くなり、返済が滞るリスクが高まるので、融資が受けられなかったり、借入額を減らされたりする。

借入可能額については、金融機関により返済比率の規定が御座います。

メガバンクはじめ地銀さんの例

年収300万円以下 20%、年収400万円以下 30%、年収400万円以上 35%、年収600万円以上 40%

※各金融機関により規定が御座います。


フラット35は、年収400万円以下は30%、年収400万円以上は35%となります。


2、住宅ローンの審査基準

返済負担率からみる住宅ローン審査

例えば年収400万円の場合は返済比率(返済負担率)35%以下が基準となる。ということは、「400万円×35%」=140万円が年間返済額の上限だ。これを12カ月で割ると「140万円÷12カ月」=約11万6666円が毎月返済額の上限ということになる。


①400万円×35%÷12ヵ月=11万6666円


では、金利が0.67%(変動 元利均等)であった場合、ローンシュミレーションの通り月々11万6666円以下の支払いであればローンが通るかというとそうではないのが現実で、住宅ローン審査には返済負担率と合わせて審査金利がある。

審査金利は金融機関によりことなり公表されていないが、3%~4%の審査金利で計算されることが多い。

※実際に住宅ローンに適用されるのは実行金利といわれその月の金融機関発表の金利から優遇金利を差し引いた金利となります。


返済負担率に加味されるクレジットカード枠

自動車ローンやクレジットカードなど住宅ローンには個人で借入しているローンが全て合算されて審査されます。

携帯電話の割賦払いなども返済負担に加味されますのでご注意ください。

では、どのような形で加味されるのか?

自動車ローンの場合、月々の返済額が毎月の返済額からマイナスされます。

クレジットカードの場合、リボ払いやキャッシングなどが1円でもあれば融資可能額(枠)一杯(融資可能額が100万円の場合100万円)を借りた前提で月々の返済負担に加味さえます。


仮に上記①の場合で、自動車ローン 月々2万円、クレジットカード1枚 リボ払い 月2万円の場合

 11万6666円-2万-2万=7万6666円

となるため、7万6666円の返済負担の金額しか住宅ローン審査が通らない計算となります。

4%の審査金利を適用している金融機関では、約1700万円程度の住宅ローンしか組めないことになります。

金融機関によっては、実行金利を審査金利に適用している金融機関も御座います。

※金融機関により異なりますので、担当の不動産業者にご相談ください。



3、住宅ローン審査時の注意点


 収入や借り入れは正直に申告しましょう。

年収や借り入れについて、嘘があると当たり前ですが審査は落ちます。

住宅ローンの審査は、お客様の信用により住宅を購入する費用を貸してもらえるものです。

年収に関して、収入を一時的に上げて、ローンを通すなど聞いたこともありますが、金融機関は3年分の収入証明などしっかりと調査を行いますので通用しないでしょう。

借り入れや滞納履歴などは個人信用情報の(CIC、全銀、JICC)など金融機関は情報を共有しています。



不動産会社に相談すると事前審査を入れる前にある程度の基準がわかる

一般のお客様が銀行窓口で安易に事前審査をすると落ちる確率が高くなります。

これは、一度も住宅ローンを扱ったことがない方がどんぶり勘定で審査を受けるためです。

インターネットなどで借入可能額の計算などもありますが、金融機関によって基準が異なりますので、購入希望物件の目星がついたら不動産会社に相談する方が、無駄な審査を減らすことができます。


無駄な審査を減らす理由

A銀行・B銀行・B銀行で同時に審査をかける場合、各金融機関はCICなどの個人信用情報に問い合わせを行います。

その際、照会から6か月間照会履歴がCICなどの個人信用情報機関に残ります。

あっちもこっちもと八方美人は金融機関からの心象が悪くなることがあります。

まずは、担当の不動産会社に相談し、事前の前にどの金融機関にするかなど相談することをお勧めいたします。


4、住宅ローン 落ちる原因で考えられること

・返済負担率がオーバーしている

・他に借入がある

・滞納履歴がある(個人信用情報で異動など)

・団信不可


5、住宅ローンを通すために知っておきたいこと


・個人信用情報に異動がついている場合、完済から5年間はローンが組めません。

 異動の内容によっては、相談できる場合が御座います。一度ご相談ください。

 ※携帯電話の割賦払いなどの滞納履歴も見られますのでご注意ください。

・投資用マンションを所有している方は、返済比率が圧倒的に悪くなり住宅ローンを組めないケースが多くなっております。

 金融機関により住宅ローンに相談していただける金融機関も御座いますので、一度ご相談ください。


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