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不動産投資の節税のメリット5つ

最終更新: 2018年7月1日


1.不動産の減価償却によって、所得税・住民税あるいは法人税が軽減される

不動産(建物部分)を所有すると、その不動産は時間の経過と共に価値が落ちていくと仮定し、一定の方法によって価値の目減り分を必要経費(損金)にで算入できます。

その物件の耐用年数と償却率によって、いくら損金(必要経費)にできる金額がわかります。

例えば、築23年の木造アパートを購入した場合、建物部分の価格が4,000万円のとき、4年間毎年1,000万円の減価償却が可能です。

個人で不動産を所有している場合は、個人の給与所得などから不動産の損失を引くことが出来ます。

もし、不動産の減価償却がそのまま不動産所得のマイナスになっていた場合、確定申告にて給与所得などからそのまま1,000万円引けることになりますので、実際にお金が手元には入っていますが、所得を0にすることが可能です。その結果、所得税・住民税を0円にすることができます。

法人で不動産を所有している場合は、法人の所得から不動産の損失を引くことが出来ます。

もし、不動産の減価償却がそのまま不動産所得のマイナスになっていた場合、営業利益の計算の中で1,000万円を引けることになりますので、実際に減価償却での支払いは発生していないのですが、所得を0にすることが可能です。その結果、所得税・住民税を0円にすることも可能です。


2. 不動産投資は保育料まで節約できる

小さなお子様がいる場合、保育園に預けている方も多いとは思います。

その保育料の計算は所得割額で決まります。

所得割額とは、所得に応じて定められる住民税のことで、以下が計算式となっています。


所得割額=(前年の所得額 - 所得控除額) × 10% - 税額控除額


個人で不動産投資を行うと、所得税・住民税を下げることができるというお話をしましたが、住民税が下がることによって、この所得割額も下がっています。

よって、結果的に保育料の負担を軽減し、節約になります。

例えば、年収1,000万円世帯の場合は、所得割額は概ね30~33万円になります。

私の住んでいる埼玉県川越市では、所得割額33万円で三歳未満の子供を保育園に預ける場合は、54,300円/月の保育料がかかります。

よって、年収1,000万円でも不動産投資により所得割額を0円にできれば、保育料を54,300円/月、651,600円/年を節約することができます。

この節約を3年間できれば200万円近くのお金を蓄えることができます。


3.不動産投資≒不動産経営なので、経営に関わる経費を計上できる

不動産投資は、投資という名前がついてはいるものの、経営に近い要素があります。

不動産業者、入居者との交渉なども業務と考えていいでしょう。

すると、不動産経営を行っているとみなして、不動産業者や入居者との交渉に伴う交通費、交際費などは経費として認められることになります。

もちろん、固定資産税や不動産取得税、管理・修繕費なども経費として考えることが出来ます。

よって、様々な項目で経費を入れられることによって。減価償却だけではなく、経費を入れられることになります。


4. 個人では5年以上、法人では経常利益が800万円未満であれば利益が出ても低い税率しか取られない

不動産を売却した場合、その利益には税金がかかります。

個人の場合には、譲渡所得(課税長期譲渡所得)がかかります。

課税長期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控 の計算式で金額を求めます。

この譲渡所得に所得税は15%、住民税は5%、復興特別所得税2.1%がかかります。

法人の場合には、所得として利益に対して法人税がかかります。

課税長期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控 の計算式で不動産売却での利益を求めます。

この利益は法人の損益と通算されますが、他の損益が0円だとするとこの利益に法人税がかかります。

法人税は実効税率ベースで、経常利益400万円未満で19%程度、800万円未満で25%程度、800万円以上で33%程度です。

5年以上不動産を所有していれば、個人も法人も20%程度の税金しかかからないようになっているため、売却の面でも優れています。


5. 相続税の節税もできる

不動産投資での1つの大きなメリットは、「相続税対策」もできるところです。

不動産の相続時の評価は、実際に売却できる値段ではなく、路線価から不動産評価を導きます。

その評価額は相続のとき、一定の条件を満たすとその評価額は、居住用では80%オフ、投資用で他人に貸す場合は50%オフされます。

これを「小規模宅地の特例」といいます。

例えば、1億円の路線価での評価のある不動産が小規模宅地の条件に当てはまっていれば、投資用の場合は5,000万円まで評価を下げることができます。

このような相続財産の評価下げにより、相続税の対策としては非常に大きなメリットがあります。



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