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不動産投資の節税のデメリット5つ




1. 固定資産税・不動産取得税が発生する

不動産投資では、所得税・住民税を軽減できるというお話をしましたが、一方で固定資産税や不動産取得税などの税金がかかってしまいます。

固定資産税は、固定資産税評価額(国土交通省が定める土地の公的価格や家屋の時価のおよそ70%)に1.4%を乗じた金額です。

私の経験ですと、都内の3,000万円のマンションを購入すると固定資産税評価額は概ね800万円程度ですので、

中古の場合:800万円×1.4%=11.2万円/年

新築の場合:800万円×1.4%×0.5=5.6万円/年

程度の固定資産税がかかることとなります。

また、不動産を取得した場合は、取得する年に不動産取得税もかかってしまします。

よって、個人の税金は軽減できても、不動産に関わる税金は増えてしまうということは理解しておきましょう。


2. 数年後に収益が損失を上回って、増税になる可能性が高い

不動産投資では、始めてから10年目くらいまでは、キャッシュが豊富にありますが、10年を超えるとキャッシュが減ってしまうという現象が起きやすいと言われています。

これを不動産投資家の間では「不動産のデットクロス」と呼んでいます。

不動産は減価償却などで実際にはお金を払っていないのに、多くを経費にできるのですが、一定の期間が過ぎると減価償却できなくなり、銀行からのローンの利息もなくなってくることから経費に入れるものが少なくなります。

よって、実際にはローンなどを支払っているのに、経費にできるものがすくないため、税金は多く収めることになり、手元のキャッシュは減少していくという現象が起きてしまいます。

こうなると、不動産投資を節税でしていたつもりが、逆に収益が発生して、多くの税金を支払うことになってしまいます。しかもキャッシュはどんどん無くなっていくので、資金繰りにもこまってしまうという事態も起こり得ます。


3. 管理費・修繕費・保険料などの維持費用がかかる

不動産投資は、リート(不動産投資信託)などとは異なり、現物を所有していることから、その物件の管理や修繕にお金がかかってしまいます。

また、建物ですので、火災保険の加入は必須です。この保険料も物件によっては数十万はしてしまいます。

この管理費・修繕費・保険料は、入居者がいなくてもかかってしまいますので、入居者が入らず収入がないだけでなく、出ていくお金は毎月発生するということになります。

よって、実際にこのような費用は経費で節税ができるような形にはなっていますが、違う見方をすれば、物件をもっているせいで維持費がかかり、損をしてしまっているだけということです。


4. 売却のときに多くの税金を支払う可能性がある

不動産投資のメリットでは、5年以上所有した不動産に関してはたくさんは税金はかからない仕組みになっていますが、5年未満しか所有していない不動産に関しては多くの税金を支払う可能性があります。

個人の場合には、譲渡所得(課税短期譲渡所得)がかかります。

課税短期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控徐 の計算式で金額を求めます。

この譲渡所得に所得税は30%、住民税は9%、復興特別所得税2.1%がかかりますので、合計で41.1%程度もの税金がかかってしまいます。

法人の場合には、所得として利益に対して法人税がかかります。

課税短期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控徐 の計算式で不動産売却での利益を求めます。

この利益は法人の損益と通算されますが、他の損益が0円だとするとこの利益に法人税がかかります。

ただ、法人の場合では、短期も長期もかかる税率は変わりません。

法人税は実効税率ベースで、経常利益400万円未満で19%程度、800万円未満で25%程度、800万円以上で33%程度です。


5. 節税ではなく、ただ損をしてしまう可能性がある

不動産投資の経費には、ローンの利息なども入れることができるのですが、このローンの利息はよく考えてみれば、ただの利息ですので、本来必要のない経費です。

確かに、不動産投資はお金を借りて運用ができるので、自分の資金を持ち出さなくてもいいという点では優れていますが、節税という観点から考えますと、この経費はやはりただの損失です。

不動産投資で収益が出ているのにも関わらず、税金を押さえられているという状況でなくては意味がありません。

しっかりとお金を増やしているのに、税金は軽減されるという状況を目標として、不動産の節税は行いましょう。




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